Ungarische Grundsteuerinformationen
Wenn Sie mehr über die Grundsteuerstruktur in Ungarn erfahren möchten, um eine klügere Wahl für Ihre Immobilieninvestition in Budapest zu treffen, helfen wir Ihnen dabei, die Steuerarten und -prozentsätze besser zu verstehen, die Sie gegenüber den örtlichen Behörden zahlen müssen.
Hier geben wir Ihnen Informationen zu Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien in Budapest
| Kaufen oder verkaufen Sie eine Immobilie in Ungarn
Ungarn ist eines der Länder in Europa, das eine günstige Grundsteuerstruktur bietet.
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, egal ob Einheimischer oder Ausländer, ist verpflichtet, die gleiche Grundsteuer zu entrichten, der Unterschied besteht im Kauf- oder Verkaufsfall.
Immobilienkauf
Wie hoch ist die Steuer beim Immobilienerwerb in Ungarn?
Die Steuer muss auf Grundlage des Verkehrswerts der Immobilie berechnet werden. Der Verkehrswert der Immobilie wird vom NAV ermittelt. (Der Verkehrswert ist der Wert, zu dem die Immobilie normalerweise verkauft werden kann, daher entspricht er in vielen Fällen dem von den Parteien vereinbarten und im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis.) Die Steuer beträgt 4 % dieses Betrags.
Verkäufe zwischen direkten Verwandten und Ehegatten sind steuerfrei.
Immobilienkauf
Mir ist nur die Hälfte des Eigentums zugefallen. Wird also nur die Hälfte besteuert?
Wird an einer Immobilie ein bestimmter Eigentumsanteil erworben, muss ein entsprechender Anteil des Verkehrswertes der Immobilie bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt werden.
Gibt es einen Rabatt, sodass wenn ich nach dem Verkauf einer Wohnung eine neue Wohnung kaufe, dieser berücksichtigt wird und somit die Steuer geringer ausfällt?
Ja , dies ist einer der am häufigsten genutzten Rabatte bei der Steuerzahlung, der sogenannte Inzahlungnahmerabatt. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und innerhalb der letzten drei Jahre oder im darauffolgenden Jahr eine andere Wohnung verkaufen, müssen Sie die Differenz zwischen dem Marktwert der gekauften und der verkauften Wohnung versteuern. Wenn Sie also nach dem Verkauf eine höherwertige Wohnung kaufen, müssen Sie auf die Differenz nur 4 % Steuern zahlen. Wenn Sie hingegen eine Wohnung mit einem niedrigeren Wert als die verkaufte Immobilie kaufen, müssen Sie überhaupt keine Steuern zahlen. Um den Rabatt geltend zu machen, muss der Verkauf der anderen Wohnung mit einer Kopie des Kaufvertrags oder auf andere geeignete Weise nachgewiesen werden.
Muss ich den Kauf einer Immobilie dem NAV melden?
Der Kauf einer Immobilie sowie die mit der Immobilie verbundenen dinglichen Rechte müssen dem Grundbuchamt zur Rechnungsstellung durch Vorlage des Vertrags angezeigt werden. Auf dem Merkblatt „B400“ , das gleichzeitig mit dieser Anzeige eingereicht werden muss, kann der Auftraggeber seine Daten sowie die Steuerbefreiung und -ermäßigung angeben.
Wie lange dauert die Zahlung der Steuer?
Das Ministerium für Land sendet seine Entscheidung bis zu 90 Tage nach Abschluss des Kaufvertrags an die NAV (manchmal kann es bis zu 180 Tage dauern). Die für die Abgabe erforderlichen Unterlagen müssen der Entscheidung beigefügt werden. Die NAV erlässt eine Entscheidung (Zahlungsanweisung) über die Zahlungsverpflichtung. Die Steuer muss dem Steuerzahler spätestens am 30. Tag ab dem Datum der Zustellung der Entscheidung gezahlt werden.
Wie viel Einkommensteuer muss ich nach dem Verkauf der Immobilie zahlen?
Sollten Sie aus der Veräußerung der Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen, müssen Sie davon 15 Prozent Steuern abführen.
Wann muss ich nach dem Verkauf einer Immobilie keine Einkommensteuer zahlen?
Wenn Sie die verkaufte Immobilie vor mindestens 5 Jahren erworben haben oder Ihre Ausgaben Ihren Einnahmen entsprechen oder die Transaktion steuerfrei ist, müssen Sie auf den Verkauf keine Steuern zahlen und die Einnahmen nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Steuerfrei ist beispielsweise der Betrag, der für eine vom Ehepartner bei der Scheidung zurückgekaufte Immobilie gezahlt wurde; der Wert, der im Austausch für die Immobilie im Rahmen eines mit einer Privatperson geschlossenen Unterhalts-, Erbschafts- oder Leibrentenvertrags erhalten wurde.
Welches Datum ist für mich als Erwerbsdatum der Immobilie maßgeblich?
Grundsätzlich gilt das Datum, an dem ein rechtsgültiger Vertrag oder eine Urkunde über den Erwerb der Immobilie beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Bei Erbschaften ist jedoch das Todesdatum des Erblassers als Erwerbsdatum zu berücksichtigen. Bei Immobilien, die durch einen Mietvertrag erworben wurden, gilt das Datum des Vertrags als Erwerbsdatum.
Wenn seit dem Erwerb der verkauften Immobilie noch keine 5 Jahre vergangen sind, wie ist dann die Einkommensteuer zu berechnen?
Zur Berechnung der Einkommensteuer muss das tatsächliche Einkommen aus der Veräußerung ermittelt werden. Hierzu sind von den Einnahmen die förderungsfähigen Ausgaben abzuziehen, wobei die Summe der Ausgaben nicht höher sein darf als die Einnahmen. Der so ermittelte Betrag ist der Rechenwert, der sich je nach verstrichener Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung verringert. Erfolgt die Veräußerung im fünften Jahr nach der Anschaffung oder später, entsteht kein steuerpflichtiges Einkommen.
Einnahmen = Aufwands- und Ertragsminderungsposten.
Als Einnahmen gelten in der Regel: Verkaufspreis, Wert der im Tausch erhaltenen Immobilie, vom Käufer gezahlte Zinsen.
Bestimmung der förderfähigen Ausgaben. Ausgaben, die im Namen einer Einzelperson oder eines anderen Eigentümers getätigt und durch eine Rechnung oder ein anderes Dokument bestätigt werden, können bis zur Höhe der Einkünfte als Ausgaben betrachtet werden, jedoch nur, wenn sie nicht bereits zuvor als Ausgaben erfasst wurden.
Der Kürzungsposten ist abhängig von der Eigentumsdauer der Immobilie. Für jede Immobilie ergibt sich als Einkommen der errechnete Betrag (=Einnahmen-Ausgaben)
100 % im Erwerbsjahr und im Folgejahr;
90 % im zweiten Jahr nach dem Erwerbsjahr;
60 % im dritten Jahr nach dem Erwerbsjahr;
30 % im vierten Jahr nach dem Erwerbsjahr;
0 % im fünften Jahr und nach dem Jahr des Erwerbs
Förderfähige Ausgaben:
Der zuvor für den Erwerb der Immobilie aufgewendete Betrag
Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie, beispielsweise: Steuern, Anwaltskosten.
Die Kosten einer Investition, die einen Mehrwert schafft.
Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie, zum Beispiel: Werbegebühren, Anwaltskosten.
Ein Beispiel zur Berechnung der 15%igen Einkommensteuer beim Immobilienverkauf, basierend auf einer im Jahr 2022 erworbenen Immobilie:
Muss ich nach dem Verkauf einer Immobilie Mehrwertsteuer zahlen?
Natürliche Personen erzielen kein steuerpflichtiges Einkommen, wenn sie die Immobilie im Jahr 2022 oder früher kaufen und im Jahr 2027 verkaufen, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, ein Ferienhaus, ein Gewerbeobjekt, ein Baugrundstück, ein Ackerland usw. handelt.
Nichtselbstständige unterliegen nicht der allgemeinen Umsatzsteuer, müssen also beim Verkauf einer Wohnung auch keine Umsatzsteuer abführen.
Jahr nach der Ãœbernahme
Höhe des zu berechnenden Einkommens
2022
2023
2024
2025
2026
100% davon
90% davon
60% davon
30% davon
0% davon
* Die Informationsquelle auf dieser Seite ist die offizielle NAV-Website https://nav.gov.hu/ado/ingatlan-adasvetel